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海南的房价还能涨多少?

本站2019-07-10101人围观
简介 04 — 海南房价未来的走势会如何? 各种因素之外,影响全局的,则是海南的经济发展,海南能否借助自贸区港建设的东风,在未来几年内完成产业结构的调整和升级转型,将极大地影响海南房价的走

海南的房价还能涨多少?

  04  —  海南房价未来的走势会如何?  各种因素之外,影响全局的,则是海南的经济发展,海南能否借助自贸区港建设的东风,在未来几年内完成产业结构的调整和升级转型,将极大地影响海南房价的走势。   下面,结合前面的分析,将影响房价的各类因素做一个归纳。

    房价上涨的驱动因素  低利率:如前所述,目前的利率水平处于历史地位,五年以上的贷款利率只有%。   控制土地供给:海南省2018年开始的住房政策调整目标之一,是严控住宅用地的供给,2018年的住宅用地供给量达到历史地位,这将是未来两年房价上涨的一个重大的影响因素。

  类似的事例在香港等典型的房地产市场曾经发生过。 1984年《中英联合声明》要求香港“每年供地规模不超过50公顷”,限制了土地供给量,是香港楼市自1985年起连续上涨的重要影响之一。

2002年香港宣布“取消拍卖土地,暂停‘勾地’一年,直至2004年5月再作土地拍卖”,加剧了土地供给的短缺,也是香港自2004年起房价迅速上涨的主要推手。

  加大人才引进力度:显而易见,不再赘述。   继续推进的城镇化:城镇化的推进速度也影响重大。

城镇化的推进将为城市发展提供更多的人口和土地,促进经济发展,产生更多的税源。 另一方面它也要求政府加大基础设施建设的投资。

城镇化的推进与地区政府的财力和城市规划、治理水平密切相关。   不断完善的交通设施:这是城镇化发展的一部分。 近年来海南的交通设施建设成绩显著。

  城际之间,东西环高铁贯穿全岛,中线高速顺利开通,更加完善的城际交通网已经在规划中。

  城市内部,海口于7月1日开通了市郊列车,将成为海口市轨道交通网中的骨干线路。

近年来,随着城区的扩大,海口的交通设施建设随之发展,早在2011年海口就开始轨道交通规划的编制,八年后终于开始投运。

  众多一线城市发展的经验已经表明,交通设施的建设对城市的发展有着积极的促进作用,如香港于1970年开展的“新市镇计划”,随着1979年第一条地铁“观塘线”的开通,及随后的荃湾线等路线的投入运营,广大的新界农村地区与繁华的港九城区连接得更加密切,新界原先的农村地区也逐渐生长出一片片现代化的城市区。 海口正在发展中的城市交通网将未来海口未来的城镇化提供有力的支持。

  自贸区港建设:短期政策效应明显,前路如何有待观察。   房价上涨的抑制因素  孱弱的存量购买力:前述分析,目前海南居民除去必要的消费和储蓄外,每年大概有不到三百亿元用于投资,这些存量资金无法支撑起一个已经达到2000亿元的市场的持续发展。

对于刚需来说,购买将极可能是一件掏空六个钱包的事情。

  限购政策:一是取消了外省人士的购房资格,对于海南这样一个主要依靠岛外购买力支撑的区域市场,这是极其关键的影响因素。

二是提高了首套房和二套房的首付比例,降低了杠杆率,既提高了刚需购买首套房和满足改善型需求的门槛,也抑制了炒房客的投机冲动。

  逐渐老龄化的人口结构:影响是适龄购房人口将不断减少。   低收入水平、高生活成本:海南的痼疾,无法根治。

  政府的住房保障措施:从2010年之后开始的公租房、经济适用房等政策除了便利了一部分体制内人群和少数本地居民外,对房价的缓冲可谓完全失败。 有关部门再提“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,姑且乐观视之,将其作为平抑房价上涨的一种可能。

  内地的住房保障政策,很大程度上借鉴了香港的做法,然而同样与香港一样,无法解决提供足够多公屋的问题,管理水平更是难与香港政府相比,以致保障性住房怪象跌出问题频频,亦已积重难返。

  德国房价是世界各国住房市场的一朵奇葩,房价长期稳定,原因在于德国的住房制度设计以居住为导向,政府能保障充足的住房供给,并发展了规范发达的租赁市场。 中国在种种经济适用房丑闻之后,提出的“租购并举”会是怎样,保持审慎乐观。

  流动性:这是个谜。   低利率、城镇化的发展和自贸区的政策红利等因素,利好海南房价的上涨,人口和收入水平,包括本地的经济发展水平无法提供支持房价持续上涨的基本面。

长期来看,海南的房价仍将是大概率上涨,但是需注意短期房企的资金流动性和政府能否有足够的财力推进各项基础设施建设,短期内,政府是否真具备“壮士断腕”的决心,斩断岛外购买力的涌入,也是一个关键的影响因素。   易居研究院今年年初发布的全国重点城市房价收入比排行榜显示,三亚市以位列第二,海口市以位列第十四,这意味着,按照目前的收入情况和房价,三亚市民不吃不喝三十年才能买得起一套房,海口市民情况好一些,也得不吃不喝十五年。 海南的高房价和低收入,在很大程度上成为人才流入的一个重大的障碍,政府的主事者在设计相关政策前,也许应该听听下面这首歌:  最后,跟大家分享个段子:    至于海南房价还会涨多少?这是一个复杂的问题,本文仅针对现有资料做探讨交流,不构成任何投资建议。

由于所知有限,学识浅陋,所言难免有错漏,在此亦请列位看官多加指正。